云龙山庄小区邻里之间，一派欢乐和睦氛围。（全媒体记者 李新辉 摄）

“楼下解忧铺”系列报道③

当房子“上了年纪”谁来管？

——从云龙山庄小区看基层治理破局之道

全媒体记者 熊婷

当电梯成为新建小区标配，当人车分流成为品质住宅常态，那些承载着城市发展记忆的老旧小区，却在时光侵蚀中逐渐陷入管理困境。建筑老化、设施陈旧、物业撤离……这些“高龄”住宅如何焕发新生？近日，记者深入湘潭县易俗河镇花果山社区云龙山庄小区，探寻基层治理的破局之道。

记者调查：专业管理缺位 老旧小区治理难

“物业突然撤离，小区一夜瘫痪。”2025年元旦刚过，湘乡市滨江花园业主在问政平台发出紧急求助。此时距春节仅25天，小区却陷入黑暗：电梯停运、垃圾堆积、治安告急。湘乡市住建局调查显示，该小区业委会与万邦物业签订的合同本应持续至2024年底。但因物业费收缴困难、企业运营难以为继等原因，2024年10月，万邦物业已向业委会及社区提交撤管报告，并在业主群公示。随着年底服务合同到期，物业如期撤离。

记者调查发现，此类事件并非个案。2023年9月，岳塘区宝安江南城因物业撤离导致电梯停运，经板塘街道紧急协调，由摇钱树社区代管并引入临时物业恢复基础服务。市住建局数据显示：截至2024年11月，湘潭2228个住宅小区中，无专业物业管理的高达1404个，占比63%。当专业管理缺位，自治能否破局？在湘潭县云龙山庄小区，记者见证了从“治理洼地”到“示范样本”的蜕变。

经验分享：云龙山庄的治理蝶变

步入云龙山庄小区，整洁环境映入眼帘：停车位整齐划一，绿化景观错落有致，健身器材、充电桩等设施一应俱全。最引人注目的是入口处悬挂的《业主自治管理规约》全文。这个曾因物业撤离陷入瘫痪的小区，如今已成为湘潭基层治理的示范样本。

当问起小区如何由乱到治，作为治理全程见证者，花果山社区党支部书记唐素深有体会，她说，“我们小区从乱到治有三个法宝：党建引领、法治护航、居民自治。”

始建于2003年的云龙山庄原是开放式小区。过去这里治安混乱、卫生堪忧、盗窃频发，居民怨声载道，基层干部疲于奔命。小区曾尝试引进物业、聘请保洁、成立临时业委会等多种措施，均未解决根本问题。“居民不满意物业服务，物业费也收不齐，物业管理公司勉强服务了五年还是撤出了。”小区现任业委会主任罗介龙回忆道。

转机出现在2021年，花果山社区通过入户走访征集民意后，动员退休党员干部王启高、刘海平分别牵头成立功能型党支部和业委会。唐素介绍，两位同志不取报酬、处事公道、群众威信高，成功破解了小区长期存在的“无人管”“不愿管”“管不住”难题，为自治奠定组织基础。

在王启高、刘海平两位带头人组织下，业委会会同社区法律顾问历时一个月，八易其稿，制定《云龙山庄小区业主自治管理规约》（以下简称《规约》）。经乡镇司法所法制审核的《规约》涵盖权利义务、经费管理、矛盾调解等9大板块，尤其针对停车费管理难题，明确收费标准与违约成本。实施后，小区年管理成本从物业公司时期的近50万元降至20万元左右。更令居民满意的是，公共收益全部用于改造绿化、修建休闲广场和充电桩等设施。“现在成本降了，居民满意度反而升了。”唐素说。

创新之举：变“人治”为“法治”

云龙山庄的转型并非一帆风顺。居民虽然对王启高、刘海平深信不疑，但也有担忧：“你们现在干得好，要是不干了怎么办？”

面对这个“灵魂拷问”，众人深刻意识到：必须让居民树立建设“共同家园”的“主人翁”意识。为此，小区党支部联合乡镇司法所在小区内设立法治宣传点，定期解读《民法典》《物业管理条例》等法规。观念转变使《规约》推行水到渠成，更激发居民组建志愿队伍的热情。目前小区推选出12名楼栋长、30名单元长，汇聚60名来自各行业的治理能手，包括党员干部、民间工匠、退役军人等，形成里手治理“行动队”。

在业委会原主任刘海平去世后，业委会原副主任罗介龙在居民支持下迅速补位，“罗介龙原本就是小区的修理能手，服务意识强，居民也信任他。”王启高说，今年以罗介龙为首新一届业委会正在筹划两件大事：将休闲广场年久失修的凉亭改造为居民活动舞台，修整小区背面绿化并增设停车位。今年3月经业主代表大会表决，两个项目均获支持。

“由此可见，自治不是权宜之计，而是长效机制。”王启高指着公示栏上的《规约》说，法治框架下的居民共治，让小区管理既有温度又有准绳。如今，这个曾经的问题小区，正绽放出共建共治共享的新活力。

记者手记

当物业撤离、电梯停运成为老旧小区治理之痛，湘潭云龙山庄的蝶变之路，揭示了破解治理困局的核心密码——从“人治”到“法治”、从“旁观”到“共治”的深层转型。

老旧小区的治理危机，本质是城市化进程中多重矛盾的叠加。湘潭超六成小区无专业物业管理的现实，暴露出传统模式的脆弱性：物业盈利诉求与居民低缴费意愿的冲突，松散的业委会与复杂治理需求的脱节。湘乡滨江花园电梯停运事件便是缩影——物业撤离后，业委会无力兜底，社区也措手不及。

云龙山庄的突围始于党建引领下的共识凝聚。退休党员干部牵头组建业委会，将碎片化诉求转化为集体意志。经司法审核的《自治管理规约》为社区注入法治基因，停车费争议、公共收益分配等难题通过刚性规则化解，管理成本从50万元锐减至20万元，节省资金反哺绿化改造、充电桩建设，让居民共享“共同家园”的红利。

真正的变革在于居民角色的转变。由楼栋长、单元长及志愿者组成的“行动队”，将旁观者转化为参与者：退休工匠维修设施、退役军人巡逻治安，凉亭改造等方案通过业主代表大会民主表决。内生力量的生长，使得即便业委会带头人更替，社区治理仍能稳步前行。

这场实践昭示着基层治理的深层逻辑：破解“高龄”小区困境，需构建法治框架下的共治生态。基层党组织应做“赋能者”，让规则意识扎根社区；居民主体性的觉醒，则需通过利益共享实现权责平衡。当每个人都能在社区命运中写下注脚，老旧小区终将在共治中迎来新生。

标题：楼下解忧铺丨当房子“上了年纪”谁来管？

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